Что такое вторичное жилье

Российский рынок недвижимости огромен. Подавляющее большинство жилых объектов составляют именно готовые квартиры и дома от собственников. Неудивительно, что такой вариант является самым популярным в вопросах купли-продажи.

В статье расскажем, что такое вторичное жилье простыми словами и на какие моменты стоит обратить внимание перед его покупкой.

Что считается вторичным жильем

Зачастую люди неверно истолковывают это понятие и приравнивают его к ветхому фонду. Но под этот термин попадают не только старые постройки, требующие капитального ремонта. В действительности классификация куда более гибкая.

Вторичный рынок жилья — это любые помещения, которые уже имеют владельца и разрешены к проживанию. Состояние и возраст строения здесь роли не играют.

Современные жилищные комплексы являются тому ярким примером. В новом ЖК параллельно могут существовать два потока продаж:

·        строительная компания реализует оставшиеся квартиры

·        владельцы, вложившие средства на начальных этапах возведения, перепродают свои помещения

Отличие рынков заключается в источнике предложения, а не в качестве или новизне.

Как только лицо купит жилплощадь у застройщика, подпишет акты передачи имущества и внесет запись в государственный реестр — статус с первичного меняется на вторичный.

Вторичка в недвижимости: что это такое и куда смотреть

Когда планируется перепродавать или сдавать в аренду покупаемую жилплощадь, одним из решающих факторов будет являться ее ликвидность.

На популярность недвижимого имущества и уровень спроса влияет:

·        Физическое состояние здания и внутренних зон

·        Расположение в многоквартирном доме (этаж, планировка)

·        Местоположение относительно городской инфраструктуры

·        Придомовая территория и наличие парковок

Ипотечное кредитование

Нередко граждане обращаются к банковскому финансированию при покупке жилого помещения. Кредитные учреждения предъявляют к недвижимости собственные требования, которые необходимо соблюдать для одобрения ипотеки.

Страна и регистрация

Прежде всего, приобретаемое в ипотеку имущество должно быть расположено на территории Российской Федерации и иметь надлежащую оформление в кадастровых органах.

Соответствие технической документации

Внутреннее пространство не должно содержать несанкционированных перепланировок.

Несущие и дополнительные конструкции

Основные конструктивные элементы (фундамент и межэтажные перекрытия) обязаны быть возведены из прочных материалов: камня или железобетона.

Оконные проемы, входные двери и кровля должны быть без видимых повреждений и полноценно функционировать.

Техническое состояние строения оценивается по степени износа, которая не может превышать 70%.

Инженерные коммуникации

Необходимо подключение к основным коммуникационным системам, включая водопровод, канализацию, электросеть, газоснабжение и центральное отопление.

Только при полном соответствии всем перечисленным критериям банк рассматривает возможность одобрения запроса на заем.

Ветхая и аварийная недвижимость: риски приобретения

Некоторые граждане пытаются получить выгоду на программах реновации и сносе старого жилого фонда. Приобретая помещения советской эпохи с высокой степенью износа, они планируют получить от государства новую квартиру. Так как старая будет подлежать демонтажу, жильцов обязаны переселить в новостройки.

К сожалению, реализация подобных проектов растягивается на многие годы. В период ожидания приходится проживать в условиях, далеких от комфорта и благоустройства. Хоть законодательство и устанавливает минимальные стандарты — по двенадцать квадратных метров на одного человека, не все так просто. На практике при переселении часто предлагается площадь, равная той, что была в прежнем жилище. Поэтому схитрить и заработать на госпрограмме не получится.

Добросовестным покупателям также стоит быть внимательными. Собственники нередко маскируют явные изъяны и повреждения, стараясь быстрее продать проблемное имущество.

Что проверяем перед тем, как покупать:

Несущие перекрытия

Узнайте, из какого материала был построен дом. Деревянные конструкции или некачественные материалы повышают риски дополнительных вложений.

Электроснабжение

Оцените техническое состояние электросети и ее пропускную способность. Старые кабели и неудачная разводка несут в себе потенциальную угрозу для жизни.

Водоснабжение

Тщательно проверьте состояние подводящих труб и канализационных стояков. Игнорирование этого вопроса способно обернуться дорогостоящим ремонтом для вас и соседей.

Локация

Универсальных рекомендаций по расположению не существует. Предпочтения у покупателей могут кардинально различаться в зависимости от образа жизни и целей приобретения.

Большинство ориентируется на удаленность от места работы или социальных учреждений (детские сады, школы, здравоохранение). Другие же граждане ставят во главе доступность транспортных артерий и наличие удобных выездов на магистральные дороги.

Нередко решающим фактором выступает желание приобщиться к престижным и дорогим кварталам. Молодое же поколение, как правило, наоборот предпочитает близость к культурному центру города и не стремится брать высокостатусные апартаменты.

Люди пенсионного возраста, согласно статистике, ищут убежище от городской суеты и предпочитают спокойные районы с обилием зеленых массивов и парковых зон.

Ну и конечно, независимо от возраста и социального уровня, человеку хочется жить в безопасных для жизни и здоровья условиях. Соседство с промышленными зонами, энергетическими сооружениями и высоковольтными энергосетями создает потенциальные риски для физического благополучия жильцов.

Этажность

Каждый этаж в ЖК несет с собой как положительные характеристики, так и потенциальные недостатки. Давайте разбираться.

Верхние ярусы

На самых высоких уровнях имеется очевидное достоинство – отсутствие соседей над головой. Это исключает лишний шум и топот ног. Однако имеется немалый риск протечки кровельного покрытия. Дефекты в крыше способны нанести существенный ущерб имуществу и создать условия для повышенной влажности и распространения плесени.

Перед покупкой такого варианта, необходимо провести детальную проверку крыши. Убедитесь, есть ли над вами чердачные или технические уровни. Такая буферная прослойка смягчит прямое воздействие природных факторов.

Оптимальным решением считается крыша с двумя скатами, так как ее геометрия обеспечивает эффективный отвод влаги и минимизирует риск образования наледи и промерзания в холодный период.

Первые этажи

Нижние уровни зданий требует ничуть ни меньшей осторожности и пристального внимания. Основные проблемы, с которыми сталкиваются жильцы — высокая влажность и рост плесени в связи с близким расположением к подвалам. Немалый дискомфорт могут вызывать уличные звуки, проникающие через окна.

Дополнительным фактором опасности выступает более высокая уязвимость к противоправным действиям. Близость окон к земле повышает риски взлома и проникновения посторонних лиц в помещение.

Сравнение готовой недвижимости с объектами от застройщика

Сопоставить эти сегменты можно, но дать однозначный ответ о превосходстве одного из них не получится. Каждая сфера обладает собственным набором преимуществ и недостатков. Рассмотрим основные параметры для сравнения.

Финансовые аспекты

Наиболее выгодным с точки зрения стоимости является вложение на ранних этапах строительства. Изначально цены минимальны и начинают расти по мере возведения здания. К моменту официальной сдачи в эксплуатацию расценки достигают максимальных значений.

Временной фактор и готовность

Здесь неоспоримое преимущество остается за возведенным и уже переданным жильем. В такой вариант возможно заселиться сразу после покупки. Стройка на ранних этапах заставит ждать немалый срок своего завершения.

Также, современные новостройки, как правило, передаются без внутренней отделки. Это неизбежно влечет затраты на косметический или капитальный ремонт, мебель и сантехническое оборудование.

Наличие выбора

Строящиеся комплексы ограничены проектной документацией и особенностями выделенной под застройку земли. Готовую жилплощадь можно найти из куда более широкого спектра имеющихся вариантов.

Юридическая безопасность

Строительная компания гарантирует статус первоначального собственника без претензий к титулу. А вот помещения из вторых рук имеют риски осложнений по претендентам на имущество, судебным арестам и залогу. Проводите тщательную проверку с привлечением специалистов.

Условия банковского кредитования

Финансовые учреждения предоставляют заемные средства для приобретения как новых, так и уже эксплуатируемых помещений. Однако со строящимися вариантами возникают сложности. Не все кредитные организации согласны финансировать незавершенные проекты. В таких случаях могут устанавливаться более высокие ставки и категоричные требования.

Хорошая и плохая вторичка: что это значит в недвижимости

Положительные аспекты очевидны. Вторичная квартира — это элемент фонда, расположенного в сформировавшихся кварталах с развитой сетью социальных, коммерческих и культурных учреждений. Покупатель получает возможность детально ознакомиться с физическим состоянием строения и оценить общую атмосферу в месте проживания.

Предложений на рынке вторичек большое количество, и есть из чего выбрать. Широкий спектр позволяет найти решение практически под любую вашу задачу.

Право собственности оформляется сразу после процедуры регистрации в Росреестре. Вы можете осуществить переезд и полноценно заселиться по новому адресу в момент подписания акта передачи.

Минусы у такого приобретения тоже есть. Прежде всего, отмечается более высокая цена в сравнении с объектами строящихся комплексов. Нередко возникают скрытые дефекты, а собственники за время владения могли внести ряд изменений, которые не санкционировали законным образом.

Инженерные системы, электросети, водоснабжение и канализация накапливают износ и «усталость». При длительной эксплуатации и отсутствии восстановления конструкций целесообразно продолжить поиск альтернатив.

Заключение

Воспользоваться ли предложениями вторичного рынка каждый покупатель решает самостоятельно. Универсального ответа не существует, так как везде есть плюсы, минусы и человеческие предпочтения. Главное — осознанно и с должным вниманием подходить к решающему выбору, и лучше, если есть возможность привлечь помощь специалиста.

Агенты АН «Олимп» готовы решить вопрос с подбором и проверкой объектов вторичной недвижимости, а также с поиском наиболее выгодных условий ипотеки и страхования. Наши сотрудники будут защищать ваши интересы на каждом этапе и раскроют самые сложные и скрытые нюансы сделок купли-продажи.