Ипотека на коммерческую недвижимость: можно ли взять и как

Собственных средств не всегда достаточно, чтобы приобрести заветное недвижимое имущество. В такой ситуации выручает ипотечное кредитование. Вот только когда речь идет про объекты коммерции, можно столкнуться с немалым числом требований, условий, а возможно, и проблем. Расскажем, можно ли купить нежилое помещение в ипотеку, кому доступен такой вариант и как это сделать правильно.

Можно ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость

Ипотечное финансирование, особенно в сфере коммерции, является важным способом развития бизнеса. В отличие от жилищных займов, здесь оценка происходит с акцентом на дополнительные показатели. Финансовые агенты изучают бизнес-модель заемщика, его экономическое положение и величину потенциального дохода в будущем.

Под эти цели попадают:

·        Офисы

·        Торговые зоны

·        Складские комплексы

·        Производственные здания

·        Другие площади для ведения бизнеса и хозяйственной деятельности

Каждый из них имеет разные особенности оценки и нюансы кредитования.

Кто может взять ипотеку?

Воспользоваться такой возможностью могут как рядовые граждане, так и крупные компании. Каждая категория имеет свои особенности оформления и предъявляемые стандарты. Выбор оптимальных условий финансирования зависит от правового статуса лица и характера его деятельности.

Можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу или ИП?

Может показаться, что этот вопрос касается только крупных фирм и серьезных бизнесменов, однако все намного шире. Обычные люди и индивидуальные предприниматели также могут получить специальный кредит на здания или помещения, не являющиеся жильём.

Для физлиц основным критерием выступает наличие стабильного дохода и положительная кредитная история. Человек может приобрести офис, магазин или другую площадку для собственного использования или сдачи в аренду. В этом случае потребуются документы о доходах, справка с места работы и данные по счетам.

Индивидуальные предприниматели проходят более развернутую проверку. Кредитные организации изучают результаты хозяйственной деятельности за несколько лет, налоговую отчетность, финансовые декларации и доступную бухгалтерию. Уровень прибыли ИП считается более волатильным, что и ведет к такому пристальному вниманию.

В обоих случаях приобретаемая площадь будет зарегистрирована в собственность кредитуемого субъекта, но останется в залоге до полного погашения задолженности.

Можно ли брать в ипотеку коммерческую недвижимость компаниям

Фирмы могут обратиться за целевыми кредитами в целях расширения офисной базы, открытия новых филиалов или покупки производственных площадей. Предприятия могут использовать эти нежилые активы для собственных нужд или сдавать их в аренду.

В этом вопросе требования к юрлицам гораздо выше, чем к рядовым гражданам. У них анализируют данные по прибыли за последние годы, размер и стабильность уставного капитала, налоговые декларации, бухгалтерские балансы и репутацию на рынке. Также кредиторы проверяют задолженности перед государством и другими лицами. Для крупных и стабильных компаний доступны специальные программы с повышенными лимитами и гибкими сроками погашения.

Условия оформления коммерческой ипотеки

В этом вопросе рассмотрение заявки занимает более длительное время, чем при приобретении обычного жилья. Кредитные ставки выше жилищных — они могут колебаться в диапазоне 18–27% годовых. Однако существуют государственные программы поддержки предпринимательства, где ставки снижаются до 13,5–16%.

Первоначальный взнос обычно составляет до 30% от окончательной суммы, но может быть и выше. Бывают варианты без авансовых платежей, однако вырастает ставка или требуется дополнительный залог. Период погашения зависит от типа заемщика: организации получают кредит в среднем на 10–15 лет, физлица и предприниматели — до 30 лет.

Есть свои особенности и по возрасту для субъекта займа — обычно минимум 21–25 лет, а максимум рассчитывается так, чтобы долговые обязательства завершились до пенсионного возраста или в установленный банком период.

Пакет документации заемщика

Для физического лица понадобятся:

·        паспорт гражданина

·        СНИЛС

·        военный билет (при наличии)

·        подтверждение трудоустройства или выписка из ПФР

·        справка о заработках (форма 2-НДФЛ или банковская форма)

Индивидуальный предприниматель предоставляет:

·        паспорт

·        СНИЛС

·        свидетельство о регистрации ИП

·        налоговые отчеты

·        лицензию (при необходимости)

·        справку из единого реестра

Организация:

·        учредительные материалы

·        выписку из реестра юридических лиц

·        финансовую отчетность

·        контракты с партнерами (по запросу)

Сведения о помещении

Потребуется пакет бумаг, подтверждающих законность владения и внутреннее состояние:

·        договор о купле-продаже или иной правоустанавливающий юридический акт

·        выписка из Единого государственного реестра

·        технический паспорт

·        независимая оценка стоимости от аккредитованного специалиста

·        справка об отсутствии ограничений и прав третьей стороны

Перечень не является исчерпывающим и может отличаться в зависимости от политики кредитора.

Требования к объекту

Банки предъявляют четкие критерии к приобретаемому имуществу. Для оценки и проведения экспертиз оно должно располагаться в зоне физической доступности.

Дом не может быть в аварийном состоянии, требовать капремонта или подлежать сносу. Необходимо подключение к электросети, водопроводу и другим инженерным системам, требуемым для работы. Площадь должна быть зарегистрирована должным образом, не иметь арестов или действующих договоров аренды.

Обязательно соответствие заявленному назначению, санитарным и техническим стандартам. Кроме того, разные банки выставляют дополнительные ограничения по возрасту здания, минимальной высоте потолков, наличию запасных выходов и прочим особенностям.

Как купить коммерческую недвижимость в ипотеку

Покупка недвижимого имущества с использованием заемных банковских средств состоит из нескольких последовательных этапов. Каждый шаг требует внимания к деталям, так как ошибки могут привести к отказу в финансировании или осложнениям при регистрации.

Выбор и предварительное согласование объекта

Первый шаг — найти подходящий нежилой вариант. При этом нужно учитывать, что разные кредиторы по-разному относятся к различным зданиям и сооружениям. Определившись, стоит получить у банка первоначальное одобрение — это сэкономит время и исключит риск итогового отказа.

Определение типа заемщика и расчет параметров

Нужно решить, кто будет покупать и на кого оформлять кредит — на вас как физлицо, вашу ИП или компанию. От этого выбора зависят ставка, сроки погашения и размер платежа. Используя банковские калькуляторы, возможно рассчитать приемлемый размер займа, период расчетов и прогнозируемые расходы. Это поможет понять, по силам ли вам такой платеж.

Поиск финансовой организации и подача заявки

Условия могут сильно отличаться. Выбирайте учреждение, которое готово работать с вашими характеристиками и критериями. Заявку можно подать онлайн, в отделении или через посредников. В предварительном запросе нужно указать желаемую сумму, срок и информацию о себе.

Сбор пакета бумаг

Банковское учреждение выдаст вам список требуемой документации. В основном требуется стандартный набор документов, удостоверяющих личность и экономическую составляющую, а также, подтверждающих законность владения и пригодность для кредитования.

Анализ запроса

Специалисты изучают вашу кредитную историю — ищут просрочки, банкротства, судебные производства, соотносят доходы и долговые обязательства. Также проверяют бывшего владельца и правовую базу сделки, убеждаясь в отсутствии притязаний с третьей стороны.

Одобрение и страхование

После положительного решения нужно оформить страховой полис на объект и страховку от потери права собственности. Это обязательное требование.

Оформление и регистрация

В итоге составляются два договора — купли-продажи и ипотечный. После подписания происходит регистрация в Росреестре. На этом этапе собственность окончательно переходит к новому владельцу, но с учетом наложенных залоговых обременений.

Полезная информация от специалистов АН Олимп

Ипотечное кредитование, особенно для нежилых помещений в предпринимательских целях — сложный процесс, требующий знания деталей и немалого опыта. Наши специалисты не просто расскажут, дают ли ипотеку на коммерческую недвижимость и как ее взять, но и помогут вам пройти все этапы без ошибок и лишних задержек.

Преимущества обращения в наше агентство:

·        Подбор объекта под ваши требования

·        Проверка на наличие скрытых обременений и юридических рисков

·        Сравнение и помощь в выборе кредитора с наиболее выгодными условиями

·        Подготовка полного пакета документов

·        Снижение вероятности отказа в одобрении благодаря опыту и налаженным каналам взаимодействия

·        Ускорение процесса оформления и сокращение сроков подготовки

·        Экономия вашего времени и снижение стресса на каждом этапе.