Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

За последние несколько лет появилось огромное количество новостей и беспрецедентных случаев в вопросах недвижимости. Достаточно вспомнить пресловутую “схему Долиной”, которую мошенники все чаще используют против граждан, действующих без поддержки риэлторов. И как сильно жаль тех людей, которые, пытаясь сэкономить на специалистах, в итоге натыкаются на куда большие финансовые потери.

Хотите приобрести жилплощадь, но опасаетесь сделать неверный шаг? Эта статья как раз поясняет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, и какие подводные камни могут скрываться на пути к заветной цели.

Преимущества приобретения жилья на вторичном рынке

Немалое количество людей задумывается, как купить квартиру-вторичку безопасно у собственника. Риски, конечно, есть, но и плюсы такой категории имущества довольно существенны:

·        Уже готова к использованию

Дом уже построен и готов к быстрому заселению — не нужно ждать ввода в эксплуатацию. Сразу живите или сдавайте в аренду.

·        Наглядная инфраструктура

В устоявшихся и сформированных районах видно транспорт, школы, магазины. Достоверно понятна обстановка с парковками, соседями и состоянием двора.

·        Широкий выбор локаций

Новостройки возводятся на доступных площадях и выбор микрорайона сильно ограничен. А вот готовые дома расположены практически в любой точке населенного пункта.

·        Без «кота в мешке»

Здесь намного легче провести разностороннюю оценку: износ конструкций, подъезд, лифты, управляющая компания, коммуникации. Приобретается реальный объект, а не картинка с экрана компьютера.

·        Имеются варианты с мебелью и бытовой техникой

Если постараться, можно сильно сэкономить на предметах жизненной необходимости. Продажи зачастую осуществляются со всеми удобствами, что уменьшает первоначальные затраты.

·        Подходит для альтернативной оплаты

В сегменте новостроек обычно сразу требуют полный расчет, а собственники готового жилья нередко идут на обмен, либо участие в цепочке встречных сделок.

От чего зависит стоимость

Дабы понять, как купить квартиру-вторичку, чтобы не обманули с ценой, необходимо знать факторы, влияющие на ее образование. Из чего же она складывается:

Общее состояние и готовность к проживанию

Первое, на что смотрят, выбирая вторичку — насколько быстро можно заселиться. Устаревшая отделка, изношенные коммуникации и старая сантехника сигнализируют о будущих затратах на ремонт и затягивании сроков переезда. Такие варианты не отличаются привлекательностью, а соответственно и дороговизной.

А вот свежие обои на ровных стенах, качественный санузел и косметические вложения поднимают общий ценник помещений.

Район и повседневное удобство

Большое значение имеет то, насколько комфортно добираться до работы, учебы и основных городских точек. Чем ближе остановки, метро, удобные выезды и понятные маршруты, тем выше интерес покупателей.

Не меньше влияют местоположение и ближайшее окружение: магазины, школы, детские сады, поликлиники, аптеки, парки, культурные центры и места для прогулок. Если все необходимое находится рядом, стоить такая недвижимость будет больше.

Особенности дома

Даже если все комнаты имеют новую мебель и дорогой евроремонт, само здание способно омрачить общее впечатление. Возведение в советские годы, плохие материалы конструкций и «уставшее» общедомовое имущество не вызывают доверия.

Старый фонд часто стоит дешевле из-за износа и отсутствия ряда привычных удобств. Конечно, бывают и исключения. Например, сталинский формат постройки вызывает интерес и по сей день.

Площадь, этаж и планировка

Квадратура, наверное, является самым элементарным критерием ценообразования, хоть и не всегда работает линейно. Логично, что просторные варианты стоят существенно дороже однушек и студий.

А вот этажность не такая предсказуемая. Первые этажи зачастую отпугивают шумом улицы, сыростью подвалов и низкорасположенными окнами, привлекающими любопытные взгляды прохожих. Близость к крыше вызывает опасения из-за протечек, напора воды или трудностей при неисправном лифте.

Сказать, насколько сильно это может не понравиться потенциальным владельцам, нельзя, поэтому и влияние на цену тоже будет неоднозначным. Чего не скажешь о планировке.

Удобная кухня, изолированные комнаты, нормальный коридор, гардеробные и рациональное использование каждого метра ценятся гораздо выше, чем неудобно нарезанная площадь.

Отдельные юридические особенности

Некоторые обстоятельства могут серьезно снизить интерес покупателей. К таким факторам относятся неузаконенная перепланировка, обременения, доли несовершеннолетних, сложная история перехода прав, привлечение доверенности или спорные документы. Чуть позже коснемся этих нюансов более подробно.

Как купить квартиру вторичку: последовательность действий

Поэтапно расскажем весь порядок приобретения.

Определите бюджет и требования

Заранее посчитайте необходимую сумму. Возьмите в расчет, что помимо стоимости квартиры, будут расходы на оформление, банк, нотариуса, страховку, переезд и возможный ремонт.

Распишите для себя ключевые параметры, которым должен отвечать желаемый объект: район, комнаты, этажность, тип дома, состояние, транспорт и инфраструктура.

Отберите подходящие варианты

Сравните объявления в нужной локации и посмотрите, чем они отличаются. В слишком дешевые предложения вникайте особенно внимательно: скидка часто связана с проблемами или скрытыми недостатками.

Уточните детали до просмотра

В телефонном режиме или через представителя спросите, кто владелец, сколько собственников, есть ли прописанные люди, обременения, ипотека, маткапитал или перепланировка. Также важно узнать, как давно у владельца эта собственность, и на каком основании он ее получил.

Проведите фактический осмотр

Лучше приезжать днем, когда проще заметить дефекты. Осмотрите окна, стены, потолки, сантехнику, электрику, вентиляцию, следы протечек. Оцените общедомовое имущество и прилегающую территорию.

Проверьте документы

Запросите выписку из ЕГРН, паспорта владельцев, основание приобретения, сведения о зарегистрированных лицах, справку о дееспособности и подтверждение отсутствия долгов. При необходимости понадобятся согласие супруга, разрешение опеки или доверенность.

Зафиксируйте договоренности

После устного обсуждения можно подписать предварительное соглашение. В нем указывают стороны, описание объекта, сумму, сроки, порядок расчетов и условия возврата аванса или задатка.

Подобный акт защищает обе стороны от необоснованных изменений или отказа в договоренностях.

Подготовьте договор купли-продажи

В основной документ вносят полные данные сторон, их права и обязанности, сведения об объекте, способ оплаты и сроки передачи ключей. Нотариус нужен не всегда, но обязателен в отдельных случаях, например при участии долей или несовершеннолетних.

Выберите способ расчетов

Конечно, можно передать деньги и в наличном формате прямо в подъезде, но безопасным это не назовешь. Чаще используют аккредитив, банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов. Обязательно сохраняйте чеки и квитанции о переводе средств.

Все перечисления продавцу происходят только после регистрации права.

Регистрация в Росреестре

Материалы подают через МФЦ, нотариуса, онлайн-сервисы или напрямую в Росреестр. После внесения записи в ЕГРН покупатель становится полноправным собственником.

Подпишите акт приема-передачи

Здесь документально фиксируют состояние помещения, показания счетчиков, комплект ключей и имущество, которое остается новому собственнику. После подписания этих бумаг жилплощадь фактически переходит покупателю.

Какие есть риски

С теми, кто задумывается: как купить вторичку без рисков, будем честны. Потенциальных проблем при такой покупке на порядок выше, чем в новострое. Но не стоит пугаться. Предупрежден — значит вооружен.

Спорное основание владения

Важно понять, как продавец получил жилье:

·        купил

·        унаследовал

·        приватизировал

·        получил в дар

Наследство могут оспорить другие претенденты, дарение — бывшие владельцы или родственники, а приватизация не защищает от притязаний со стороны лиц, отказавшихся в ней участвовать

Обременения

Залог, арест, ипотека, судебный спор или зарегистрированная аренда могут помешать продаже либо усложнить ее. Такие сведения проверяют по выписке из ЕГРН и в дополнительной документации.

Незаконная перепланировка

Если фактическая состояние не совпадает с техническими планами, в дальнейшем могут появиться расходы на согласование или возврат помещений к прежнему виду.

Занижение цены в договоре

Иногда продающая сторона просит указать в официальном соглашении сумму ниже реальной, ссылаясь на налоговые нюансы. В последующем, если процедуру признают недействительной, вернуть получится только те средства, которые были записаны на бумаге.

Долговые обязательства

Даже если прежний собственник не оплачивал коммунальные услуги, как правило, долг по ним к вам не переходит. Отдельного внимания заслуживают взносы на капремонт, которые могут стать неприятным сюрпризом и будут уже точно вашей головной болью.

Банкротство предыдущего хозяина

Если продавец находится в тяжелом финансовом положении или проходит процедуру банкротства, сделку могут попытаться оспорить кредиторы. Проверить человека можно через открытые реестры.

Несогласие супруга или совладельцев

Если первоначальная покупка осуществлялась в браке, может потребоваться нотариальное согласие супруга. При долевой собственности должны участвовать все, на кого проведена регистрация помещения.

Обязанность перед несовершеннолетними

Если объект записан в том числе и на детей, его реализация проходит с разрешения органов опеки. Без такого одобрения процедура может быть признана недействительной.

Особые жильцы

Отдельное внимание стоит уделить прописанным гражданам, которые на законном уровне могут проживать даже после смены собственника.

Использование доверенности

Участие представителя требует осторожности. Доверенность нужно проверить через реестр Федеральной нотариальной палаты и убедиться, что в ней прямо разрешено продавать именно этот объект.

Оставляемое имущество

Мебель, техника и другое оснащение лучше официально перечислить в акте. Иначе в будущем могут возникнуть споры о том, что должно было остаться, а что подлежало вывозу.

Как обезопасить покупку квартиры на вторичном рынке

Жилплощадь требует тщательной проверки перед приобретением. Большинство проблем можно заметить заранее, если не торопиться, обращать внимание на факты и прислушиваться к советам профессионалов.

Признаки, которые должны вызвать подозрения:

·        Цена заметно ниже похожих предложений в районе

·        Вторая сторона торопит вас с решением или внесением денег

·        Просят передать аванс без официального документирования

·        Предлагают занизить сумму в договоре

·        Собственник не выходит на прямой контакт или работает только через представителя

·        Квартира получена совсем незадолго до перепродажи

·        Отказ от безопасных расчетов через банк

·        Окончательные условия меняются уже после устных договоренностей

·        Поведение второй стороны выглядит нервным, противоречивым или уклончивым

Если вы не знаете, как безопасно купить квартиру на вторичке, смело обращайтесь к специалистам АН «Олимп». Наши сотрудники полноценно проконсультируют, а также помогут с ипотекой, подбором подходящего объекта, изучением документов и продавца. Мы займемся организацией просмотра и переговоров, а также обеспечим юридическое сопровождение сделки и страхование. Это существенная экономия времени и снижение рисков столкнуться с обманом мошенников.