Как проверить квартиру перед покупкой: подробная инструкция

В силу многих финансовых, географических или иных обстоятельств жилье в новостройке не всегда бывает доступно. В таких ситуациях будет логичнее рассмотреть варианты уже готовой жилой недвижимости от собственника. Расскажем, что в себя включает проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке и на какие особенности стоит обращать внимание.

Риски покупки вторичной недвижимости

На успешное завершение сделки купли-продажи может повлиять немалое количество факторов. Приобретение недвижимого имущества без должного анализа, повлечет проблемы различного характера, которые способны оставить вас и без денег, и без заветной жилплощади.

Сомнительное владение

Разберитесь, кто действительно распоряжается объектом. Если владельцев несколько, необходимы подписи всех участников либо законных представителей.

Аресты, залоги и запреты

Объект может находиться в ипотеке, под судебным ограничением или запретом на регистрацию. Пока такие отметки не сняты, переход собственности может сорваться или вызвать споры.

Претензии супруга

Недвижимость, купленная в браке, нередко считается общим имуществом, даже если оформлено на одного человека. В такой ситуации обычно требуется нотариальное согласие мужа или жены.

Интересы детей и семьи

Особое внимание нужно уделить долям несовершеннолетних, материнскому капиталу и приватизации. Если детей обошли при оформлении, приобретение могут позже оспорить.

Люди, сохраняющие возможность проживания

В помещении могут быть зарегистрированы граждане, которых нельзя просто так выписать. Чаще всего такие сложности возникают с отказниками от приватизации, временно отсутствующими жильцами и лицами с пожизненным пользованием.

Наследственные разногласия

После оформления могут объявиться наследники, которые пропустили срок или не согласны с прежним переходом имущества. С особой осторожностью стоит относиться к вариантам, недавно полученным по наследству.

Дееспособность владельца

Договор могут отменить, если в момент подписания человек не понимал значения своих действий или был ограничен судом. Лечение в прошлом не влияет на законность, но требует дополнительной осторожности.

Продажа через представителя

Доверенность бывает просроченной, отмененной, поддельной или выданной только на часть действий. Ее необходимо сверить через соответствующий реестр и внимательно прочитать полномочия.

Банкротство или крупные долги собственника

Если человек уже банкротится или близок к этому, кредиторы смогут претендовать на отчуждаемое имущество. Одним из сильных сигналов служит очень низкая цена.

Самовольная перепланировка

Изменения в несущих конструкциях или переносы внутренних коммуникаций без согласования грозят штрафами, обязанностью вернуть прежний вид и трудностями при перепродаже.

Задолженности по платежам

Обычные долги за коммунальные услуги чаще остаются за прежним хозяином, а невыплаченные взносы на капитальный ремонт переходят покупателю.

Скрытые технические недостатки

Плесень, промерзание, трещины, протечки и изношенные коммуникации могут быть замаскированы свежим ремонтом. Такие нюансы не всегда мешают оформлению, но способны привести к серьезным расходам.

Ошибки и подделки в бумагах

Опасность создают фальшивые паспорта, недействительные акты, расхождения между ЕГРН, БТИ и другими сведениями. Все данные лучше сверять по официальным источникам.

Заниженная сумма в соглашении

Если в тексте указана меньшая цена, чем фактически передана, при отмене будет возможно вернуть только записанную сумму. Кроме того, такая схема способна вызвать налоговые и судебные вопросы.

Что нужно проверить при покупке квартиры

Проверка продавца

Начните с изучения продавца на наличие банкротства, судебных споров и исполнительных производств. Для этого используют:

·        реестр банкротств;

·        картотеку арбитражных дел;

·        ГАС «Правосудие»;

·        сайт ФССП.

Такие сведения помогают заранее заметить финансовые конфликты, из-за которых продажу могут оспорить.

Осмотр района и окружения

Осматривать жилье лучше днем, а при возможности — повторно вечером. Так проще оценить освещенность, шум, парковку, соседей и обстановку во дворе. Обратите внимание на район: транспорт, школы, детские сады, поликлиники, магазины, экологию, плотность застройки и планы развития территории. Полезно пройтись вокруг дома и поговорить с жильцами — они помогут узнать о проблемах, которые не видны на показе.

Состояние дома и общих зон

Осмотрите, имеются ли повреждения на фасаде, следы протечек, разрушенная плитка, неприятные запахи, мусор, вандализм, неработающая входная группа, грязный подъезд и запущенная придомовая территория. Все это говорит о слабой работе управляющей компании или неблагополучном соседстве. Запомните, исправный лифт двигается без рывков, сильного шума и резких остановок. Если он старый, возможны скорые расходы на ремонт или замену.

Внутренний визуальный осмотр

Ищите признаки скрытых дефектов: плесень, сырость, разводы на потолке, трещины, промерзание стен, перекосы окон и дверей. Оцените напор воды, слив канализации, состояние труб, радиаторов, вентиляции, розеток и выключателей. Нагар, запах гари, ржавые подтеки, слабая тяга и выбивающие автоматы — поводы для вызова специалиста. Если есть газ, убедитесь, что оборудование выглядит исправным, а трубы не перенесены самовольно.

Изменения планировки

Также насторожить должны странные изменения внутри жилплощади: перенос кухни или санузла, объединение балкона с комнатой, снос стен. Такие переделки могут привести к штрафам, расходам и будущим сложностям.

Но самым важным этапом все же будет изучение документации — именно о нем расскажем далее.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Если внутренние дефекты вы еще сможете самостоятельно исправить и обойтись малыми финансовыми затратами, то бумаги не прощают ошибок.

Выписка из ЕГРН

В свежей выписке смотрят, кто указан владельцем, сколько действующих собственников, есть ли ипотека, арест, запрет регистрационных действий или другие обременения.

Правоустанавливающие материалы

Далее необходимы бумаги, по которым нынешний владелец получил это помещение: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве, решение суда и т.п. Адрес, площадь, кадастровый номер и данные участников должны совпадать с ЕГРН.

Паспорта

Сверьте фото, ФИО, дату рождения, реквизиты, семейное положение и действительность паспорта через официальные сервисы МВД или «Госуслуги». Если от имени владельца действует представитель, обязательна нотариальная доверенность, срок, полномочия и факт отмены которой можно узнать на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация жильцов

Отдельный блок — зарегистрированные лица. Запросите форму 9, ЕЖД или аналогичную справку, а также сведения о временно выбывших, если такая информация в доступе. Узнайте, кто прописан сейчас и за кем сохраняется право постоянного проживания.

Согласие мужа/жены

Если предыдущее приобретение осуществлялось в браке, обычно требуется нотариальное согласие супруга. Возможны исключения в виде получения собственности через дарение и наследство.

Права несовершеннолетних

При участии этой категории лиц обязательны разрешение органов опеки и корректно выделенные доли. Если использовался материнский капитал, удостоверьтесь, выделены ли части детям.

Графический план

Также стоит запросить технический и поэтажный планы или материалы из БТИ и сравнить их с реальной планировкой. Самовольный перенос кухни, санузла, снос несущих стен или объединение балкона являются незаконными.

Коммунальные платежи

По платежам особенно важна справка об отсутствии долга за капитальный ремонт, так как он может перейти к покупателю автоматически. Задолженность по обычным коммунальным услугам чаще остается за прежним хозяином, но ее тоже лучше закрыть заблаговременно.

Справки из специализированных учреждений

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров не являются обязательными и не дают полной гарантии, но снижают вероятность спора о недееспособности продавца на момент подписания договора.

Как проверить квартиру при покупке: чек лист

Вот поэтапный гайд того, как проверить недвижимость перед покупкой.

Предварительный звонок

Уточните, кто продает: хозяин или его представитель. Спросите, соответствуют ли фотографии действительности, как долго он в собственности, причины и особенности продажи, а также рассматривается ли встречная сделка. Выясните наличие ипотеки, прописанных лиц, несовершеннолетних среди владельцев и готовность их выписать.

Оценка района

Осмотрите окружение: транспортное сообщение, парковочные места, магазины, учреждения образования и здравоохранения, шумные магистрали, промышленные зоны и строительство поблизости. Посещение в разное время суток покажет бытовые особенности днем и реальную ситуацию с парковкой и соседством вечером.

Осмотр дома, двора и лифта

Убедитесь в отсутствии протечек, разрушений и трещин на фасаде. Оцените состояние двора, наличие мусора и детской площадки. В подъезде — запах, стены, двери, окна, электрощитки и почта. Лифт должен работать корректно.

Оцените видеонаблюдение, домофон, консьержку, освещение и объявления жильцов, которые часто выявляют реальные проблемы.

Осмотр помещений

Ищите скрытые проблемы: плесень, влажность, пятна на потолке, трещины, кривые двери и окна, вздутые обои, скрипящий или проседающий пол. Проконтролируйте, не дует ли из оконных конструкций, нет ли подтеков и трудностей с открыванием.

Коммуникации

Посмотрите, что с напором воды и с качеством ее оттока в канализацию. Осмотрите трубопровод, отопление, соединения под раковиной и у унитаза. Протестируйте розетки, выключатели, автоматы и вентиляцию.

Планировка

Сопоставьте реальное расположение комнат с техническим планом. Самовольные переделки грозят штрафами и сложностями при перепродаже.

Проверка продавца

Перед авансом изучите вторую сторону на банкротство, судебные споры, исполнительные производства и действительность документов. Эта информация помогает выявить долги и конфликты, которые могут заблокировать сделку.

Документы

·        Выписка из ЕГРН

·        Основания владения

·        Зарегистрированные жильцы

·        Согласие супруга

·        Разрешение опеки

·        Материнский капитал

·        Доверенность

·        Задолженности

Рекомендации от риэлторов АН Олимп

Покупать вторичку стоит с особым вниманием к деталям. Важно не просто знать, какие документы нужны для покупки квартиры от собственника, но и проанализировать цену, состояние жилья, юридическую чистоту объекта, историю владения, а также возможные ограничения и условия расчетов.

Наши специалисты помогут пройти этот путь спокойнее: подберут варианты под ваши задачи и бюджет, определят выгодного кредитора в ипотечной сфере, изучат объект и скрытые риски, а также проведут полное сопровождение сделки. Мы снизим вероятность ошибок и сделаем процесс более понятным.