Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Большинство операций с квартирами, домами или землей прямо или косвенно затрагивают один очень важный финансовый показатель, определяемый государством. Давайте разбираться, как заказать кадастровую стоимость объекта недвижимости, исходя из чего она рассчитывается и в чем ее назначение.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Это официальная оценка недвижимого имущества, которую формируют государственные органы для налоговых и правовых расчетов в этой сфере. Она служит ориентиром для ряда финансовых и юридических процедур, а также для оформления сделок.
Например, у вас есть квартира площадью 60 м² в центре города. Даже если на рынке ее можно продать за 10 млн рублей, в реестре она может быть дешевле — допустим, 7 млн рублей. Именно про это значение мы и расскажем подробнее.

Отличия кадастровой стоимости от рыночной

Оба вида отличаются прежде всего по источнику формирования. Если рыночная цена отражает реальную готовность покупателей к сделкам, то в госреестре она устанавливается для целей налогообложения и иных расчетов.
Рыночная цена более динамична и изменчива, она реагирует на условия экономики и социального состояния, а также на конкретные особенности недвижимого имущества. Госнорматив, напротив, меняется реже и базируется на усредненных параметрах групп зданий и сооружений, что делает его менее чувствительным к локальным колебаниям рынка.
Рынок учитывает множество факторов, которые могут влиять на спрос и предложение: состояние квартиры или дома, наличие ремонта, планировку, инфраструктуру района, транспортную доступность и даже субъективные предпочтения покупателей. А что же влияет на реестровый результат, рассмотрим ниже.

Как определить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Процесс описан в Федеральном законе № 237-ФЗ и Методических указаниях, утвержденных приказом Росреестра № П/0336. Он строится на системном подходе: объединение в группы по типу и назначению, выбор подходящего метода работы и учет ключевых характеристик, которые влияют на итоговую ценность. Чаще всего применяются сравнительный, затратный или доходный подходы, а для уникальных или нетипичных вариантов проводят индивидуальный расчет, где анализируются все особенности конкретного имущества.
В этом вопросе учитываются более 50 внешних и внутренних параметров. Вот некоторые из ключевых характеристик, влияющих на результат:
1. Площадь (общая, полезная, жилая)
2. Этажность и расположение внутри здания
3. Материал и тип конструкций (стены, перекрытия)
4. Возраст и физический износ
5. Наличие инженерного оборудования и качество отделки
6. Местоположение и район расположения
7. Транспортная доступность и инфраструктура (школы, магазины, дороги)
8. Экологические условия и рельеф участка
9. Социально-экономическая ситуация региона и т.д.

Как часто проводят оценку

Повторная процедура необходима для того, чтобы информация оставалась актуальна и отражала рыночные изменения. Это позволяет корректно рассчитывать налоги и пошлины, обеспечивать справедливость при купле-продаже и судебных спорах.
Периодичность обновления
· Обычные субъекты РФ: раз в 4 года
· Москва, Санкт-Петербург, Севастополь: раз в 2 года
· Внеплановая: при существенных изменениях недвижимого имущества или обнаружении неточностей в предыдущем оценочном процессе

Когда меняется кадастровая стоимость

Переоценка осуществляется по двум основным сценариям.
Плановые изменения происходят регулярно согласно утвержденному графику: в обычных регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — в два раза чаще.
Внеплановые изменения могут произойти в любой момент между плановыми процессами. Они возникают, когда меняются характеристики самого объекта — площадь, вид разрешенного использования или состояние после реконструкции. Также пересчет может потребоваться, если изменилась окружающая обстановка: появились или закрылись дороги, магазины, школы и другая значимая инфраструктура.
Кроме того, КС может быть пересчитана при обнаружении ошибок в исходных сведениях или при успешном оспаривании предыдущих результатов через комиссию Росреестра или в суде. В этом случае пересчет производится с даты внесения неверных сведений.

Когда может понадобиться кадастровая стоимость

Показатель, утвержденный государством, будет влиять на финансовую составляющую ряда сделок. Основные направления его применения включают:
· Налогообложение — имущественные налоги, а также в случае продажи или дарения
· Нотариальные услуги — размер платежей зависит от официальной цены
· Госпошлины — в судебных делах имущественного характера
· Ипотечное кредитование — залоги и определение размера кредита
· Расходы на аренду или выкуп земельных участков — прямо зависят от описываемого показателя

Как и где узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Сейчас, при наличии доступа в интернет, появилось немало способов, как посмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости. Рассмотрим основные:

С помощью выписки из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — это утвержденный документ, который содержит все необходимые сведения. Можно заказать через многофункциональные центры или на портале Госуслуг. Срок получения — до 3 рабочих дней.

На сайте Росреестра

На официальном ресурсе можно воспользоваться этой услугой, введя адрес или реестровый номер в соответствующую графу. Информация отображается мгновенно и бесплатно.

В Национальной системе пространственных данных (НСПД)

Через НСПД можно получить как сведения о КС, так и проследить ее динамику. Доступ осуществляется через учетную запись Госуслуг.

На сайте "Публичная кадастровая карта"

Сервис позволяет визуально отыскать адрес на онлайн-карте и посмотреть его ценовую информацию.

Что делать, если кадастровая стоимость кажется неверной

Если вы считаете, что оценочный результат завышен или занижен, начните с тщательного анализа ситуации. Сравните КС аналогичных районов — обратите внимание на их характеристики, расположение и состояние. Осуществите проверку корректности данных, указанных в Едином госреестре: площадь, вид использования, год постройки, наличие коммуникаций. Если обнаружите расхождения с действительностью, это может быть основанием для пересмотра.
Для более объективного анализа лучше заказать отчет независимого оценщика. Его заключение будет весомым доказательством при оспаривании. Одновременно оцените потенциальное влияние неверных заключений на налоговые платежи и государственные пошлины — рассчитайте, какую сумму вы переплачиваете или недоплачиваете.
Иногда для получения четких обоснований достаточно консультации с налоговым консультантом или специалистом Росреестра, чтобы выяснить, действительно ли произошла ошибка и насколько актуальны использованные данные.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать

Оспаривание КС проводится через комиссию при органе власти субъекта РФ или сразу в суде. Досудебная комиссия рассматривает заявление с приложением выписки из ЕГРН, документов о праве собственности и, при необходимости, отчета оценщика. Срок рассмотрения в среднем составляет около одного месяца.
Если комиссия отклонила заявление или вы хотите сразу идти в суд, подается административный иск с тем же пакетом документов. Суд рассматривает дело обычно в течение 1–2 месяцев, а решение оспаривает официальную КС, что может привести к ее пересмотру и перерасчету налогов с даты ошибки.
Рекомендуется проконсультироваться с юристом или налоговым специалистом перед подачей иска, чтобы убедиться в обоснованности претензии и надлежащем оформлении документов.

Если вы хотите быть уверены в правильности оценки вашего жилья или не знаете, как проверить кадастровую стоимость объекта недвижимости, имеет смысл обратиться к специалистам, которые разбираются во всех нюансах этого процесса. Более того, агенты АН Олимп готовы взять на себя и другие вопросы — от первичной консультации и до полного юридического сопровождения.