Дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками: налогообложение

Даже в тесном семейном кругу безвозмездно отдать недвижимое имущество — довольно кропотливый процесс. За последние годы законодательство, регламентирующее эту сферу, претерпело значительные изменения. В статье расскажем, можно ли подарить коммерческую недвижимость близкому родственнику, как это сделать законно, и кто в таком случае не облагается налогом.

Кто по закону является близким родственником?

Налоговый кодекс Российской Федерации идет бок о бок с Семейным кодексом. Именно там и указана интересующая нас степень родства:

·        официальные муж/жена

·        родители

·        дети

·        усыновители/усыновленные

·        дедушки/бабушки

·        внуки

·        братья и сестры, даже если имеют одного общего родителя

Эти категории лиц пользуются рядом льгот и привилегий в сфере имущественных отношений. В частности, ими не уплачивается налог при дарении коммерческой недвижимости близкому родственнику.

Понятие коммерческой недвижимости, подлежащей дарению

Под этот пункт попадают объекты недвижимого имущества, которые используются для бизнеса и предпринимательской деятельности и приносят доход их собственнику или владельцу.

К ним относятся:

·        офисные здания

·        торговые центры и павильоны

·        производственные комплексы

·        административные корпуса

·        складские и логистические центры

·        площади, сданные в аренду под различные предпринимательские цели

Передача в дар такой собственности подчиняется общим нормам гражданского законодательства, но требует соблюдения специальных условий. Чтобы опираться на конкретные правовые нормы, необходимо проверить документацию по планировке здания. Именно в ней фиксируется статус и функциональная принадлежность всех внутренних зон в строении.

Как подарить коммерческую недвижимость

Действие такого рода — это сложная юридическая процедура, которая подлежит строгому государственному регулированию. Итоговый успех будет зависеть от правильного выполнения всех предусмотренных действий и соблюдения установленных норм.

Подготовительный этап

Для начала необходимо ясно определить дарителя и получателя. Важно убедиться, что одариваемое лицо дееспособно, согласно и способно принять этот дар.

Документационное обеспечение

Пакет обязательных бумаг включает правоустанавливающую, техническую и кадастровую документацию, а также справки об отсутствии обременений и задолженностей. Полный перечень материалов, требуемых в каждом конкретном случае, может варьироваться в зависимости от характера объекта, его истории и других региональных особенностей. Рекомендуется заблаговременно уточнить список требуемых бумаг у выбранного нотариуса, чтобы избежать разного рода задержек.

Нотариальное оформление как неотъемлемое условие

Актуальные нормы права предусматривают обязательное участие нотариуса. Специалист проверяет подлинность материалов, удостоверяет волеизъявление участников, убеждается в их дееспособности и отсутствии принуждения. Он также разъясняет им права и обязанности. Эта процедура обеспечивает юридическую защиту и предотвращает возможные споры в будущем.

Временные рамки и финансовые затраты

Подготовка дарственной и других юридических бумаг обычно занимает от одной до двух недель, в зависимости от сложности ситуации. Само нотариальное удостоверение проводится в течение нескольких часов или дней.

Стоимость услуг уточняется у нотариуса и зависит от кадастровой или инвентаризационной стоимости собственности (в пределах 0,5–1%, но не менее установленного законом минимума).

Особенности договора дарения нежилого помещения между близкими родственниками

Главное преимущество

В случае близкородственных отношений, получатель дара не платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Такая особенность не распространяется на посторонних граждан, поэтому с точки зрения налогообложения одарить члена семьи намного выгоднее.

Что можно подарить

Предметом может выступать не только целое помещение, но и его отдельная часть — например, доля в нежилом объекте, если он находится в общей собственности. Даже обременения в виде залога или ипотеки не могут стать поводом для законодательного отказа. Это не является препятствием, но требует особой осторожности при оформлении.

Основы соглашения

Во главе всего стоит принцип полной безвозмездности. Получатель не обязан предоставлять ничего взамен и не несет никаких финансовых обязательств перед дарителем. Это исключает любые скрытые условия, обещания помощи или возврата. Если факт возмездности все-таки присутствует, то сделка считается ничтожной, а значит недействительной.

В акте указываются полные реквизиты контрагентов, точное описание помещения с его характеристиками и адресом, а также момент правоперехода к новому владельцу.

Риски при долговых обязательствах

Процедура становится сложнее, когда в ней фигурирует ипотека или залоговое обязательство. Залогодержатель может воспрепятствовать правопередаче или для начала потребовать погашения задолженности. Поэтому необходимо заранее уточнить, допускается ли передача и какие дополнительные условия выдвигает третья сторона.

Гарантии сторон

Даже при всей простоте процесса, даритель и получатель нуждаются в защите собственных прав. Они могут дополнительно указать ряд взаимовыгодных уточнений, главное, чтобы не изменился формат сделки.

Как проходит сделка

Безвозмездное отчуждение должно быть осознанным решением собственника. Не менее важно получить согласие будущего владельца — он вправе принять дар или отклонить его на любом этапе до момента регистрации. Если задействовано несколько собственников, требуется письменное одобрение от каждого из них. Договор оформляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Государственная регистрация и ее стоимость

После подписания соглашения обе стороны должны инициировать процедуру регистрации в Едином государственном реестре. Без записи в ЕГРН все юридические действия считаются недействительными. Оплата госпошлины производится именно на этом этапе.

Какие документы нужны?

Данный процесс предполагает хорошую документационную подготовку.

Помимо самого договора в трех экземплярах, потребуются:

·        Паспорта участников соглашения

·        Выписка из ЕГРН

·        Отчет об оценке

·        Квитанция об уплате госпошлины

·        Правоустанавливающие документы

При необходимости:

·        Справка об отсутствии обременений

·        Технический паспорт или кадастровый план

·        Разрешение на использование помещения

·        Справка управляющей организации по задолженностям

·        Судебные решения (если велись споры)

·        Согласие кредитора/залогодержателя (при наличии ипотеки или залога)

Можно ли оспорить договор

Дарственная на нежилое помещение между близкими родственниками может быть признана недействительной, однако это требует веских оснований и доказательств.

Письменное соглашение может быть оспорено через судебное разбирательство, но такая попытка ограничена временными рамками. Срок исковой давности составляет от одного до трех лет в зависимости от характера нарушения. По истечении этого периода суд откажет в рассмотрении иска независимо от его содержания.

Решение в пользу истца возможно только при наличии серьезных оснований:

·        Неправомерное влияние на дарителя

·        Недееспособность одной из сторон на момент совершения сделки

·        Подделка документов

·        Грубое нарушение установленного порядка оформления

Простых разногласий или изменения обстоятельств для оспаривания недостаточно.

Обращение в суд целесообразно лишь при выявлении существенных законодательных нарушений. В остальных случаях судебная тяжба принесет только расходы на адвокатов, экспертизы и потерю времени без положительного результата.

Полезная информация от риэлторов АН Олимп

Относиться к вопросу отчуждения стоит со всей серьезностью. Независимо от того, кому вы передаете имущество, все это требует тщательной проверки и документального оформления.

Вот несколько советов от наших специалистов:

Провести независимую проверку объекта

Осмотрите строение на предмет скрытых дефектов, уточните фактическое техническое состояние, убедитесь, что площадь и планировка соответствуют зарегистрированным данным.

Верифицировать все материалы

Запросите выписку из реестра прав, проверьте отсутствие обременений и задолженностей, а также убедитесь в подлинности правоустанавливающих документов.

Уточнить статус недвижимого имущества

Подтвердите, что здание или строение не является жилым, не входит в состав социального жилищного фонда и не находится под запретом на отчуждение.

Оценить риски при совладении

Если фигурирует долевая собственность, выясните, согласны ли остальные собственники и нет ли между ними споров.

Обращение к опытным риэлторам помогает избежать подводных камней, выявить потенциальные проблемы на ранних этапах и убедиться, что все аспекты соответствуют законодательству. Будь то квартира, загородный дом, офис или производственный цех, профессиональная консультация обойдется значительно дешевле, чем последующее разрешение возможных судебных конфликтов.