Как купить дом в ипотеку и что для этого нужно

Для многих купить загородный домик за счет собственных средств – непозволительная роскошь. Однако благодаря ипотечным займам и жилищным программам это вполне осуществимо. В статье подробно расскажем, можно ли купить дом в ипотеку, как это сделать правильно и что необходимо для сделок такого характера.

Можно ли взять дом в ипотеку

Кредитные организации проводят четкие границы между видами различного жилья. Частный сектор выделен в отдельную группу, поэтому для одобрения займа нужно соблюсти ряд условий.

Когда получите одобрение, а когда отказ

Взять кредит на покупку частной недвижимости реально, но стоит понимать, что банки гораздо охотнее работают с квартирами. Дом — это более рискованный актив для кредитора. Его сложнее продать, а его стоимость падает быстрее, чем у городской жилплощади. Поэтому и процентные ставки на эти объекты обычно выше, чем на другие типы недвижимого имущества.

Но главным препятствием, особенно для старого фонда, являются документационные проблемы. Есть ситуации, при которых даже идеальная кредитная история не сможет перевесить сомнительные моменты юридического характера:

·        Участок находится на землях, которые нельзя использовать под жилые дома (например, сельхозземли специального назначения, природные заповедники, военные зоны)

·        Здание признано аварийным или подлежит сносу

·        Документы на землю и строение оформлены на разных собственников, и нет согласия от обоих

·        Отсутствует оригинальное свидетельство о собственности или оно утеряно

Да, часть этих проблем устранимы, но это требует времени. Более того, действующий владелец может не согласиться тратить свои силы на приведение документов и имущества к соответствию.

Основные требования к участку

Площадь земли не может быть больше, чем площадь построек, расположенных на ней. Также не допускается размер более 5000 кв. метров, это уже выглядит подозрительно.

Территория должна относиться к категориям "населенный пункт" или "сельскохозяйственное назначение". Если под ногами защищенные, природные или охраняемые зоны, забудьте об ипотеке.

Также земельные владения обязаны быть официально оформлены на собственника и не иметь обременений.

Жилье на участке соответствует требованиям, если:

·        Фундамент и стены сделаны из кирпича, бетона, камня, пеноблоков или качественного дерева

·        Конструкции, крыша, окна, двери и перекрытия на месте, здание без признаков разрушения

·        Общая степень износа составляет не более 40%. У старого фонда имеется высокий риск не пройти проверку

·        Проведена оценка специалистом. Осмотрены коммуникации и элементы здания

·        Строительство на финальном этапе (для приобретения готового варианта)

·        Локация имеет развитую или развивающуюся транспортную инфраструктуру

·        Хозпостройки будут приобретать за счет собственных средств, так как они не входят в ипотечные условия

По заемщику

Кредитор обязательно проверит, кто ты и способен ли платить. Разрешенным возрастом для ипотеки обычно является 21 год и старше. Стоит отдельно отметить, что окончательный расчет по обязательствам подсчитывают к 60-65 годам. Субъектами могут быть не только граждане нашей страны, но вот проживать и работать они обязаны в России.

Предъявляются требования и к рабочему стажу: минимум год общего опыта. Если была смена места трудовой деятельности, то хотя бы три месяца на новой работе. Минимальный доход определяют после вычета налогов и устанавливают сами организации, рассматривающие выдачу займа.

Одним из решающих пунктов будет являться кредитная история. Она должна быть чистой и без просрочек. Лучше, если другие кредиты отсутствуют вообще или их мало. Долг перед одним банком при хорошей зарплате простителен, но два-три одновременных займа критически снижают шансы на одобрение.

Какие документы нужны для ипотеки на дом

Как показывает практика, перечень нужных бумаг каждый кредитор определяет сам. Рассмотрим список материалов, которые обычно запрашивают все кредитные учреждения.

От заемщика

·        Паспорт и СНИЛС

·        Подтверждение дохода

·        Заверенные работодателем сведения о трудовой деятельности

·        При наличии созаемщика, ему нужен аналогичный пакет

Дополнительные материалы

·        Документы о браке или на детей

·        Сведения о дополнительных источниках дохода и доказательство наличия средств на первый платеж

·        Данные о возможном залоге другой собственности

·        Брачное соглашение (при наличии)

На недвижимое имущество

·        Предварительный договор купли-продажи

·        Выписка из Единого реестра или свидетельство о собственности

·        Основание владения (акт о дарении или наследстве, ДКП и т.д.)

·        Техпаспорт

·        Кадастровые материалы с указанием планировки

·        Оценочные данные от независимого эксперта

·        Отдельно могут потребовать выписку из домовой книги и страховку на объект

От продавца

·        Свой паспорт и супруга, если недвижимое имущество является совместно нажитым

·        Согласие мужа/жены на продажу, заверенное нотариусом

·        Официальное одобрение органов опеки, если старыми хозяевами при покупке этого объекта использовался маткапитал или когда в сделке участвуют несовершеннолетние дети

Покупка дома в ипотеку: пошаговая инструкция

Рассмотрим поэтапный порядок действий.

1. Подайте заявку

Начните с онлайн-заявки на сайте банка или посетите отделение лично. Сведения нужно подавать достоверные, так как кредитор все проверит, и, если найдет ложь, откажет с занесением данных в бюро кредитных историй. После предварительного одобрения предоставьте им указанную ранее документацию.

2. Проверьте недвижимость и бумаги по ней

С продавцом заключите предварительное соглашение и закажите оценку дома у независимого эксперта. Совместно с продавцом соберите материалы по жилью согласно предъявляемому перечню. Все изменения и перепланировки обязаны быть узаконены и отражены в официальных сведениях. Передайте полный пакет на проверку банковской организации.

3. Подпишите основной договор купли-продажи

Когда все одобрено и проверено, подпишите ДКП. Это уже не предварительный, а финальный акт, который будет зарегистрирован в Росреестре.

4. Оформите ипотеку

Посетите банк и подпишите кредитный договор. Обычно требуется внести первоначальный взнос, который, как правило, составляет 10–20% от общей стоимости.

5. Регистрация в Росреестре

Отнесите ДКП в МФЦ лично, через представителя или воспользуйтесь доступными интернет-сервисами. Когда бумаги и права зарегистрированы, учреждение-кредитор перечисляет запрашиваемую сумму на расчетный счет.

6. Зарегистрируйте обременение и получите выписку из ЕГРН

Когда сделка официально подтверждена, новый собственник относит материалы займодателю. На приобретенное имущество накладываются обременения, которые не будут сняты до погашения кредита. Жилплощадь стала вашей, но самовольно продать, подарить или переделать ее пока нельзя.

Как купить частный дом в ипотеку на вторичном рынке: подходящие программы

На данный момент действует ряд льготных ипотечных программ, которые могут существенно сэкономить ваш бюджет. Давайте разберемся, какие из них подходят для вторички.

Сельская ипотека

Одна из немногих, которая распространяется не только на новострой. Ставка от 0,1 до 3% годовых, первый взнос от 20%, срок до 25 лет. Подходит для тех, кто переезжает в сельскую местность с численностью людей в населенном пункте не более 30 тыс. человек. Предоставляется до 5 млн рублей в зависимости от региона. Обязательно наличие коммуникаций и соответствие жилым нормам. Это самый выгодный вариант по процентам.

Семейная ипотека

Подходит молодым семьям с детьми. Но для готовых объектов доступна только в Дальневосточном округе. Ставка до 6% годовых, первый взнос от 15%, срок до 30 лет. Рассчитана на родителей, имеющих детей, рожденных в период с 2018 по 2022 год, или воспитывающих ребенка-инвалида.

Стандартные условия

Универсальная возможность для вторички любого региона. Здесь довольно серьезные критерии по кредитной истории и доходам, но зато покупать разрешено без ограничений по географии или семейному статусу. Ставка обычно варьируется в диапазоне 19-26%, первый платеж от 20%, срок – 30 лет.

Допускается использовать материнский капитал на первоначальный взнос или досрочное погашение. Все условия стоит уточнять отдельно у компании-кредитора, так как они могут существенно отличаться.

Как купить дачу в ипотеку

С дачами все немного сложнее. Их крайне неохотно кредитуют из-за низкой ликвидности. Тут риски для займодателя еще выше.

Главные особенности

Назначение земли играет решающее значение. Обычно здесь садово-дачные цели использования, а не под жилищное строительство. Такие виды не одобряют, либо их приходится переоформлять в другую категорию.

Дачные домики зачастую даже не имеют жилого статуса и могут находиться в глухих местах. У них может отсутствовать центральный водопровод, канализация или газ. Без этих коммуникаций ни одна кредитная организация не пойдет вам навстречу. 

Для покупки дачи на заемные средства предстоит найти банковское учреждение, работающее с такой категорией жилья, и выполнить все предъявляемые требования.

Полезная информация от специалистов АН Олимп

Давайте обобщим все нюансы, на которые стоит обратить внимание по мнению наших специалистов.

·        Проверяйте категорию земли до подачи заявки. Назначение должно подходить вашим целям

·        Заказывайте оценку у аккредитованного эксперта и заранее убедитесь в его квалификации

·        Сопоставьте данные и проверьте, все ли критерии соблюдены

·        Ознакомьтесь с действующими ипотечными программами. Они могут существенно вам помочь

·        Несколько одновременных заявок разным кредиторам могут вызвать подозрения

Рынок недвижимости не прощает ошибок. Без должного подхода есть риск остаться без денег и без заветной жилплощади. Рекомендуем заранее обратиться к специалистам. Чтобы все прошло гладко, риэлторы АН Олимп возьмут на себя вопросы проверки недвижимости, оформления документации и полного вашего сопровождения по этапам сделки. Если собственных средств недостаточно, наши сотрудники помогут с ипотекой и взаимодействием с банковскими компаниями. Мы ознакомим вас с собственным каталогом объектов, где квартиры, дома, дачи и коттеджи уже проверены и ждут своих новых владельцев.