Как перевести нежилое помещение в жилое

Полезное

Что делать, если у объекта недвижимости стоит категория, не подходящая для проживания? В статье подробно расскажем, как коммерческое помещение перевести в жилое, и что для этого нужно.

Зачем менять статус недвижимости

Все зависит от особенностей каждого отдельного случая. Давайте перечислим, какие экономические и практические преимущества можно получить.

Увеличение стоимости активов

Изменение квалификации часто приводит к значительному росту рыночной цены. Это связано с тем, что потенциальная аудитория покупателей и арендаторов для обычного жилья существенно больше. Это позволяет получить более выгодные условия при сдаче в аренду или продаже.

Расширение возможностей

После переоформления жилье больше привлекает частных лиц в качестве арендаторов. Также, в период роста проблем у малого и среднего бизнеса, инвестиции в эту сферу выглядят намного предпочтительнее.

Упрощенная деятельность

Процесс регистрации прав собственности на квартиры и дома стандартизирован и хорошо изучен. Покупатели и продавцы сталкиваются с меньшим количеством бюрократических препятствий, а оценка и страхование проходят проще.

Реализация личных потребностей

Официальная жилплощадь работает как документальное основание для полноценной жизни в той или иной локации. Прописка открывает доступ к муниципальным услугам — от записи в поликлинику до мест в детском саду и школе. Без этого статуса банки не одобрят кредит, а получение социальных льгот становится невозможным.

Льготные программы и снижение расходов

Для имущества, разрешенного к проживанию, применяется более низкая налоговая ставка — 0,1% (вместо 0,5% для коммерции), и происходит снижение тарифов на коммунальные услуги. В банках кредитование на жильё является более выгодным, что делает его доступнее для покупателей, планирующих взять ипотеку.

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое

Процедура осуществима и не является редкостью, однако преобразовать можно далеко не все варианты. Прежде чем понять, как перевести коммерческую недвижимость в жилую, давайте рассмотрим моменты, когда по закону это сделать нельзя.

Расположенные в подвальных или цокольных этажах

Согласно федеральному законодательству РФ, естественное освещение — неотъемлемая часть жилплощади. Цокольные и подвальные зоны в эту категорию не попадают.

Не отвечающие требованиям безопасности и нормам инженерных систем

Обязательные критерии:

· работоспособное состояние конструкций

· наличие электричества, горячей и холодной воды, отопления, вентиляции, водоотведения, а в некоторых случаях — газоснабжения

· защита от утечки бытовых материалов и от естественного воздействия природной влаги

· соблюдение требований пожарной безопасности

· высота потолков: от 2,5/2,1 м для комнат/коридоров соответственно

· общая площадь — более 18м2

Находящиеся вне разрешенных зон и территорий

Расположение должно соответствовать градостроительному зонированию и находиться в одобренной локации.

Не являющиеся капитальными строениями

Процедура запрещена при отсутствии заглубленного фундамента и отсутствии прочной связи с землей, на которой находится эта постройка.

Обремененные правами третьих лиц

Перевод невозможен, если имеются обременения (например, залог или аренда).

Общедомовое имущество с социальной значимостью

Собственность, используемая для нужд всего многоквартирного дома, имеет значимость для всех жильцов. В таком случае потребуется согласие всех собственников в ЖК, и, если хотя бы один из них возражает, переоформление не состоится.

Перевод нежилого здания в жилое: условия и порядок

Процедура перевода в другой тип недвижимого имущества доступна при соблюдении всех условий, описанных выше. Все эти критерии подробно прописаны в главе 3 Жилищного кодекса РФ и Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47.

Что же касается самого порядка действий, он не такой сложный, как может показаться на первый взгляд. Однако процесс требует внимательного изучения.

1. Подготовка документов и согласование плана

Разрабатывается проект переоборудования, который должен соответствовать строительным и санитарным нормам. В бумагах указываются планируемые изменения планировки, особенности инженерных систем, обеспечение естественного освещения и вентиляции.

2. Получение положительного заключения

Проект переоборудования направляется на экспертизу в соответствующие органы: архитектурный надзор, санитарно-эпидемиологическую службу, пожарную инспекцию. Эти ведомства проверяют соответствие проекта всем действующим стандартам.

3. Подача заявления в уполномоченные органы

После всех одобрений собственник подает заявление в органы местного самоуправления или в специальное уполномоченное учреждение. К заявлению прилагаются все материалы о согласовании и техническая документация.

Материалы рассматриваются в течение установленного срока, после чего издается соответствующий приказ, на основании которого можно проводить государственную регистрацию.

Сколько стоит перевести нежилое помещение в жилое

Единой фиксированной цены нет: расходы зависят от типа, площади, эксплуатационного состояния, региона и объема необходимых изменений. В смету обычно входят обследование, подготовка проектной документации, получение технических заключений, услуги кадастрового инженера, регистрационные действия, а при необходимости — строительные и ремонтные работы.

Перевод отдельно стоящего объекта

Если здание расположено отдельно и не входит в состав многоквартирного ЖК, стоимость во многом зависит от его текущего назначения и характеристик. Учитывается состояние фундамента, стен, кровли, подключение к сетям и соответствие градостроительным регламентам. Если объект изначально близок по характеристикам к уже готовому дому, затраты будут ниже. При необходимости масштабного переоборудования, стоимость может быть сопоставима с полноценным капитальным ремонтом.

Перевод помещения, находящегося в многоквартирном доме (МКД)

В МКД расходы зависят не только от состояния переводимого пространства, но и от его расположения в здании. Чаще всего такие площади находятся на первых этажах и ранее использовались под офис, торговые магазины, салоны или иной коммерческий формат. Здесь потребуется проверить, можно ли обеспечить условия для проживания без нарушения прав соседей.

В среднем подготовительный этап без капитального ремонта может стоить 100 000–150 000 рублей. Если требуется серьезная перепланировка или приведение жилплощади к санитарным и строительным нормам, бюджет может увеличиться до нескольких сотен тысяч или миллионов рублей.

В него войдут:

· Разработка проектной документации для перепланировки

· Подготовка заключения о пригодности для проживания

· Выполнение замеров и составление технического плана кадастровым инженером

· Уплата госпошлины за внесение изменений в ЕГРН

· Проведение строительно‑отделочных и монтажных работ

· Юридическое сопровождение

В каких случаях необходима перепланировка

Перепланировка требуется, если для соблюдения всех норм нужно изменить конфигурацию или назначение отдельных зон. Например, обустроить кухню, санузел, жилую комнату, перенести перегородки, изменить расположение дверных проемов или адаптировать инженерные коммуникации.

Если переводимое пространство уже соответствует всем нормам, масштабные работы будут не нужны. Однако любые манипуляции, которые затрагивают план БТИ, несущие конструкции, вентиляцию, водоснабжение, канализацию или общедомовое имущество, должны быть оформлены официально.

Как провести регистрацию

После получения разрешения и выполнения необходимых работ нужно все зарегистрировать в Росреестре. Для этого подготавливается специальный графический план, который оформляет кадастровый инженер на основании актуальных обмеров и имеющихся документов.

Заявление подается в Росреестр через МФЦ или в электронном виде. После проверки данных в ЕГРН обновляется назначение объекта и его характеристики. С этого момента процесс считается завершенным, а собственник получает выписку с внесенными изменениями.