Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это делать законно

Порой для погашения жилищного кредита заемщик старается максимально выгодно использовать приобретенную недвижимость. Одним из решений, направленных на повышение выгоды, является поиск квартиросъемщиков. Но нужно понимать, что везде есть свои нюансы. Разберемся, можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку, а также как это сделать правильно и без противоречий закону.

Можно ли сдавать ипотечное жилье в аренду

Законодательство не устанавливает прямого запрета на совершение действий такого характера. Но, чтобы окончательно разобраться, можно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, стоит обратиться к конкретным нормативным формулировкам.

В пункте 3 статьи 346 Гражданского Кодекса РФ уточнено, что объект разрешается передать во временное владение другому лицу, если это не противоречит закону или договору залога. В основном банк не запрещает такие операции, но требует предварительного согласования.

Что важно при использовании недвижимости, находящейся в залоге

Объекты, купленные на заемные средства, почти сразу попадают в категорию с обременениями и будет там числиться вплоть до полного погашения долга. Это является некой страховкой от недобросовестных заемщиков. Когда человек перестает платить взносы, жилплощадь может быть изъята и реализована на торгах.

Если же касаться основной темы статьи, то залоговые помещения могут сдаваться внаем только с соблюдением условий кредитования. Обычно именно к ним и относится требование получить согласие банка.

Что же невозможно делать с жильем, пока кредит полностью не погашен:

·        Самовольно осуществлять продажу, обмен или дарение

Отчуждение допустимо, но только с письменного согласия кредитной организации и с соблюдением установленной процедуры.

·        Передавать под иные залоговые обязательства

Нельзя повторно закладывать имущество другому кредитору.

·        Проводить произвольную перепланировку

Запрещено самовольно переносить стены, проемы, инженерные коммуникации или устанавливать некоторое оборудование.

·        Ухудшать состояние помещений

Собственник обязан проводить необходимый ремонт и содержать имущество в надлежащем состоянии. Нельзя проводить манипуляции, которые могут существенно снизить его рыночную стоимость.

·        Нарушать требования по страхованию

Как правило, по жилищному займу требуется последующее страхование дома. Отказ от этих обязательств может повлечь последствия, предусмотренные соглашением.

·        Скрывать факт обременений от заинтересованных лиц

Ограничения отражаются в ЕГРН. Однако даже если выписка не запрашивалась, нельзя скрывать от потенциальных покупателей сведения о залоге.

·        Регистрировать посторонних лиц в собственности

Прописать близких родственников разрешается в свободном порядке. Но иные граждане могут быть зарегистрированы там только с одобрения кредитной организации.

Разрешение банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду: порядок получения

Чтобы понять, можно ли сдавать в аренду квартиру, которая в ипотеке, стоит уточнить это у кредитора. Именно он дает разрешения на действия такого характера.

Как подать заявление

Фактический документооборот не обошел этот вопрос. Заемщик должен направить официальное прошение, по которому и будет принята резолюция. Поэтому для начала уточните в самом банковском учреждении, как лучше всего передать им заявку. Обычно это можно сделать:

·        в офисе финансовой компании

·        через личный кабинет или мобильное приложение

·        по официальной электронной почте

Какие материалы нужно приложить

Как правило, вместе с заявлением предоставляют собственный паспорт, техническую документацию, данные о страховании и подтверждение отсутствия просрочки по платежам. Также обязательно направить проект договора найма.

Нередко туда же просят включить пункт об освобождении нанимателем жилья или ограничить срок его использования. Это уменьшает вероятность споров и конфликтных ситуациях если придется выставлять жилплощадь на торги. Такой вариант вполне реален, особенно когда заемщик перестает платить ежемесячные взносы.

Дождитесь решения

Срок рассмотрения документов обычно составляет несколько рабочих дней. Если будут нужны дополнительные бумаги, вас об этом оповестят.

По завершении всех этих мероприятий и при получении одобрения, можно подписать договор найма.

В каких случаях и почему нельзя сдавать ипотечную квартиру в аренду

Прямого общего запрета на сдачу такой недвижимости в российском законодательстве нет, поэтому и приобретать ее можно для разных целей. Однако в некоторых ситуациях финансовая организация очень трепетно относится к этому вопросу и может отказать в согласовании.

При покупке по некоторым госпрограммам

Кредиты с государственной поддержкой выдаются прежде всего для приобретения жилплощади и улучшения условий проживания. Поэтому может быть инициирована проверка, соответствует ли фактическое использование назначению.

Если в покупке участвовал материнский капитал

Когда в погашении займа участвовал маткапитал, за детьми должны быть закреплены доли. В такой ситуации передача объекта в пользование затрагивает права несовершеннолетних собственников. Для распоряжения их долями может потребоваться взять разрешение органа опеки.

Оно не выдается автоматически. Родителям предстоит подтвердить, что условия детей не ухудшаются, а получаемый доход учитывает их интересы. В противном случае могут потребовать расторжения сделки, а иногда и вовсе вернуть средства в социальный фонд.

Когда меняется назначение жилья

Категоричным является посуточное заселение, поэтому не спешите покупать жилую площадь в инвестиционных целях. Также запрет распространяется на выделение собственности под организации, офисы, мини-гостиницы или для другой схожей коммерческой деятельности.

Такая эксплуатация увеличивает число пользователей, сильно повышает износ и может осложнить последующую продажу в процессе взыскания неоплачиваемого долга.

Обычный же наем для проживания вызывает меньше вопросов, особенно если он оформлен на ограниченный срок и не нарушает закрепленные особенности кредитования.

Что будет если сдавать ипотечную квартиру без согласия банка

Как говорилось ранее, в подозрительных ситуациях, займодатель может организовать выездную проверку по недвижимому имуществу. Но порой даже без этого информация поступает из обращения соседей, от арендаторов или страховой компании. Сам факт сдачи не означает автоматического расторжения соглашения, но от собственника вправе потребовать устранить нарушение в установленный срок.

Последствия могут включать:

·        штраф

·        необходимость прекратить наем

·        повышение процентной ставки

·        отказ в согласовании арендных действий

·        предписание о досрочном погашении кредита

·        имущественное взыскание

На практике наиболее жесткие меры применяют при наличии просрочек, нецелевого использовании жилплощади или систематическом нарушении закрепленных условий.

Когда основной владелец не имеет задолженностей, санкции чаще ограничиваются требованием оформить согласие официально.

Как сдавать квартиру в ипотеке законно

Давайте же выясним, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду официально. Чтобы это понять, для начала повторно изучите все банковские материалы и выясните необходимость согласования. Если оно предусмотрено, обязательно получите письменное одобрение.

Уведомите страховую компанию, так как некоторые из них расценивают найм как причину для изменения страховки. Не менее важно заранее сообщить будущим жильцам, что недвижимость находится в залоге.

После всех согласований заключите письменное соглашение с нанимателем, к которому приложите акт приема-передачи с фотографиями состояния помещений.

В договоре желательно указать:

·        наличие обременения

·        возможность досрочного расторжения по распоряжению кредитной организации

·        сроки заселения и выезда

·        возмещение нанесенного ущерба

·        порядок доступа собственника и представителей страховой компании

·        размер обеспечительного платежа

·        перечень имеющейся мебели и техники

Многие забывают еще об одном важном пункте. Дабы все было в рамках правил, доход от найма стоит оформить с учетом требований налогового законодательства.

Советы риэлторов АН Олимп

Какие же рекомендации дают наши специалисты:

1.     Проверьте документацию по займу

Найдите в акте пояснения по арендным вопросам и выясните, понадобится ли официальное одобрение.

2.     Уточните позицию страховщика

Убедитесь, что это не противоречит страховке. При необходимости внесите изменения в полис.

3.     Оформите отношения письменно

Зафиксируйте на бумаге все указанные ранее нюансы и ни в коем случае не ограничивайтесь формальным рукопожатием с нанимателем.

4.     Подтвердите состояние объекта

Передаточный акт может уберечь вас от порчи имущества, что в последующем грозит снижением ее ценности. Фото и видео будут не лишними.

5.     Обратите внимание на будущих жильцов

Изучите их документы и данные из открытых источников интернета. Заранее обсудите все правила и предусмотрите гарантийный взнос на случай ущерба или задолженности.

Перед тем как купить квартиру, все же главным советом будет обратиться к знающим специалистам. Риэлторы АН Олимп проверят документы по интересующему объекту, помогут с ипотекой и проконтролируют все ключевые особенности сделок с привлечением заемных средств. Мы не ограничиваемся только одним рынком — готовы подобрать как новостройки, так и вторичное жилье. Более того, у нас есть собственный каталог проверенных вариантов под широкий спектр целей и финансовых возможностей клиента.